Grundsteuer umlegen: Informationen für Vermieter

Wir erklären dir, wie die Grundsteuer berechnet wird und wie du sie auf den Mieter umlegen kannst.

Paulin

3 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 26 März 2025

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Bei der Vermietung einer Immobilie ist es wichtig, sich mit der Grundsteuer auseinanderzusetzen, da sie ein wichtiger Bestandteil der Betriebskostenabrechnung ist und auf den Mieter umgelegt werden kann. In diesem Artikel erfährst du, was du als Vermieter über die Grundsteuer wissen musst, wie sie berechnet wird und wie du sie auf den Mieter umlegst.

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die von den Eigentümern von Grundstücken und Immobilien gezahlt werden muss. Sie wird von den Gemeinden erhoben und dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben wie der Infrastruktur, dem öffentlichen Nahverkehr oder der Müllabfuhr. In der Regel wird die Grundsteuer jährlich erhoben und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Folgende Arten der Grundsteuer gibt es:

• Grundsteuer A: Steuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
• Grundsteuer B: Steuer für bebaute oder bebaubare Grundstücke
• Grundsteuer C (seit 1. Januar 2025): Steuer für baureife Grundstücke, die keiner land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung zugeordnet sind

Ein Beispiel für Grundbesitz, der von der Grundsteuer befreit ist, sind Immobilien, die von öffentlich-rechtlichen juristischen Personen für öffentliche Zwecke genutzt werden.

Gut zu wissen: Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es in vielen Bundesländern bei der Grundsteuer eine steuerliche Begünstigung. Um von dieser Vergünstigung profitieren zu können, ist es erforderlich, dies in der Grundsteuererklärung anzugeben.

Wenn das Grundstück oder die Immobilie vermietet ist, kann der Eigentümer die Grundsteuer in der Regel zu 100% auf den Mieter umlegen. Der Mieter bezahlt die Grundsteuer dann über seine Betriebskostenabrechnung. Die umlagefähigen Kosten müssen im Mietvertrag vereinbart sein und die Höhe der umlagefähigen Kosten ist begrenzt.

Die Grundlage für die Umlage der Grundsteuer auf den Mieter bildet § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ist diese Klausel zu den Betriebskosten nicht im Mietvertrag enthalten, so verliert der Vermieter das Recht, diese Kosten auf die Mieter umzulegen.

Wie erfolgt die Umlegung der Grundsteuer bei mehreren Mietern?

Bei mehreren Mietern in einem reinen Wohngebäude erfolgt die Grundsteuerberechnung anhand des im Mietvertrag definierten Verteilerschlüssels für Nebenkosten. Dieser Schlüssel kann die Wohnfläche, die Anzahl der Personen im Haushalt oder Wohneinheiten umfassen. Falls kein Verteilerschlüssel vertraglich festgelegt ist, erfolgt die Abrechnung auf Grundlage der Wohnfläche.

Wichtig! Die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen im Gebäude darf nicht auf die restlichen Mieter umgelegt werden. Jedoch kannst du bei Leerstand einen Erlass der Grundsteuer beantragen.

Wie wird die Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien umgelegt?

Wird eine vermietete Immobilie sowohl zum Wohnen als auch als gewerbliche Fläche genutzt, gestaltet sich die Umlegung der Grundsteuer etwas anders. In diesem Fall muss die Abrechnung für die Grundsteuer getrennt erfolgen.

Gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist eine getrennte Berechnung der Grundsteuer zwischen privaten und gewerblichen Mietern nur erforderlich, wenn die zusätzliche Belastung der Wohnungsmieter durch die gewerbliche Vermietung mehr als 10 % beträgt.

Seit 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Die neue Berechnungsgrundlage basiert auf einem wertabhängigen Modell. Im Zuge der Reform wurde auch der Einheitswert abgeschafft und die Grundsteuer wird nun auf der Basis von Grundstückswerten und Gebäudewerten erhoben werden. Dabei sollen auch ökologische Aspekte wie die Energieeffizienz von Gebäuden berücksichtigt werden.

Die Bundesländer haben die Möglichkeit, eigene Regelungen zu treffen und können damit unterschiedliche Grundsteuerbelastungen für Eigentümer in verschiedenen Regionen Deutschlands schaffen. Außerdem haben Gemeinden seit Januar 2025 durch die Grundsteuer C die Möglichkeit, einen höheren Hebesatz für baureife Grundstücke zu erheben, die keiner forst- oder landwirtschaftlichen Nutzung gewidmet sind.

Seit der Reform 2025 wird die Grundsteuer auf der Basis von Grundstückswerten und Gebäudewerten berechnet, anstatt wie früher auf dem Einheitswert. Dabei fließen auch ökologische Kriterien wie die Energieeffizienz von Gebäuden in die Berechnung mit ein.

Die neue Berechnung erfolgt in drei Schritten:

• Grundstückswert: Der Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude wird vom Finanzamt ermittelt.
• Steuermesszahl: Die Steuermesszahl, die vom Gesetzgeber festgelegt wird, ist ein prozentualer Wert, der je nach Art des Grundstücks und der Nutzung variiert.
• Hebesatz der Gemeinde: Der Hebesatz wird von der Gemeinde festgelegt und variiert je nach Region. Er kann zwischen 100 % und 1.000 % liegen.

Die neue Grundsteuer wird seit Anfang 2025 wie folgt berechnet:

Nehmen wir an, der Grundsteuermessbetrag beträgt 175 Euro und der Hebesatz der Gemeinde liegt bei 380 Prozent.

Um die zu zahlende Grundsteuer zu berechnen, wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz (in diesem Fall 3,8) multipliziert.

Berechnung:

Grundsteuer+ 175 Euro x 3,8 = 665 Euro

In diesem Fall beträgt die zu zahlende Grundsteuer also 665 Euro pro Jahr.

Die Grundsteuer bleibt auch nach der Reform eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen in Deutschland. Die Reform, die seit 2025 in Kraft ist, bringt eine grundlegende Umstellung der Berechnungsweise mit sich: Statt des Einheitswerts werden nun Grundstücks- und Gebäudewerte herangezogen, und ökologische Faktoren wie die Energieeffizienz von Immobilien fließen ebenfalls in die Berechnung ein.

Für Vermieter bleibt die Grundsteuer ein bedeutender Bestandteil der Betriebskostenabrechnung, der auf den Mieter umgelegt werden kann, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Wichtig ist, dass Vermieter die Änderungen in der Berechnung berücksichtigen, um korrekt abzurechnen und die korrekten Hebesätze der jeweiligen Gemeinde zu kennen.