Mieterselbstauskunft: Anforderungen & Vorlage

Die Mieterselbstauskunft spielt bei der Vermietung eine zentrale Rolle, um vor Vertragsabschluss die Bonität des potenziellen Mieters zu überprüfen.

Marle Schwien

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 13 Dez. 2024

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Vor der Vermietung

Vermieter haben die Wahl: Auf eine freie Wohnung bewerben sich schnell mehrere Dutzend Interessenten. Und wer hier eine richtige Entscheidung treffen möchte, darf sich bei der Mieterauswahl nicht mehr nur auf sein Bauchgefühl verlassen. Denn auch, wenn die Chemie zwischen Vermieter und Mieter stimmt, zahlt Letzterer nicht unbedingt zuverlässig die Miete. Vermieter lassen sich daher immer häufiger eine Mieterselbstauskunft vorlegen, um die Bonität des potenziellen Mieters abschätzen zu können.

Wir haben den Experten Assessor jur. Harald Büring von Fachanwalt.de zum Thema Mieterselbstauskunft befragt.

Laut Assessor jur. Harald Büring handelt es sich um eine freiwillige Auskunft, die der Vermieter vor Abschluss des Vertrages bei seinem Mietinteressenten einholt. “Es geht darum, dass Vermieter vorab gern einiges über den Mietinteressenten erfahren möchten.”

Die Mieterselbstauskunft dient Vermietern dazu, potenzielle Mieter besser kennenzulernen, deren Bonität einzuschätzen und letztendlich eine informierte Entscheidung darüber zu treffen, ob sie den Mietinteressenten akzeptieren oder nicht.

Folgende Vorlage, die du hier runterladen kannst, kann dir dabei helfen, eine Mieterselbstauskunft zu erstellen:

Durch eine Mieterselbstauskunft wollen sich Vermieter zunächst einmal davor schützen, dass sie an einen wirtschaftlich wenig solventen Mieter geraten, der die Miete am Ende nicht bezahlen kann. Darüber hinaus möchten manche auch herausfinden, ob es sich um einen zuverlässigen Bewerber handelt. Oftmals fordern Vermieter beispielsweise eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom vorherigen Vermieter.

Wir empfehlen die Mieterauskunft im Laufe des Bewerbungsprozesses für die Mietwohnung anzufordern – idealerweise, sobald ein Mietinteressent ernsthaft in Betracht gezogen wird.

Der optimale Zeitpunkt ist vor Abschluss des Mietvertrags, nachdem sich Vermieter und Mieter über die grundlegenden Vertragsbedingungen wie Mietpreis und Mietdauer einig sind. So wird sichergestellt, dass sensible Daten wie Einkommensnachweise oder SCHUFA-Auskunft nur dann erhoben werden, wenn der potenzielle Mieter tatsächlich in die engere Auswahl kommt.

Tipp: Fordere die Mieterselbstauskunft erst nach einem persönlichen Kennenlernen an. So sparst du dir den Aufwand, bei ungeeigneten Interessenten mit sensiblen Daten umzugehen.

Grundsätzlich steht es dem Vermieter frei, alle Informationen anzufordern, die für die reibungslose Abwicklung des Mietverhältnisses von berechtigtem Interesse sind. Ein zentrales Anliegen des Vermieters besteht darin, die finanzielle Lage des potenziellen Mieters einzuschätzen, um sicherzustellen, dass dieser die monatliche Miete begleichen kann. In diesem Zusammenhang ist es beispielsweise erlaubt, Fragen zum Einkommen zu stellen.

Je mehr die Fragen jedoch in den persönlichen Bereich gehen, um so eher ist die Frage unzulässig.

Der Vermieter darf sich etwa neben den Einkommensverhältnissen auch nach dem ausgeübten Beruf und dem Arbeitgeber erkundigen. Das Gleiche gilt für durchgeführte Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, Insolvenzen sowie eidesstattlichen Versicherungen (vgl. etwa Amtsgericht Hamburg, rechtskräftiges Urteil vom 06.05.2003 - 48 C 636/02). Hier gilt allerdings, dass der potenzielle Mieter nur Auskunft über die letzten fünf Jahre schuldig ist. Ebenso darf nach Haustieren gefragt werden.

• Persönliche Angaben: Wie ist Ihr Familienstand? Wie viele Personen gehören dem Haushalt an? Besitzen Sie Haustiere?
• Berufliche Angaben: Welches Arbeitsverhältnis pflegen Sie? Wie heißt Ihr Arbeitgeber?
• Finanzielle Angaben: Wie hoch ist Ihr Nettoeinkommen? Können Sie eine SCHUFA-Auskunft vorlegen?

Vermieter dürfen keine Fragen stellen, die persönliche Vorlieben oder Einstellungen des Mieters betreffen. Dazu gehören Hobbies, Mitgliedschaften in Vereinen (z. B. Mieterverein) oder die politische Gesinnung. Solche Fragen verstoßen gegen die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und sind rechtlich nicht zulässig.

Das gilt normalerweise auch für Vorstrafen. Allerdings kann unter besonderen Umständen die Frage des Vermieters nach Vorstrafen ausnahmsweise zulässig sein. Nach einer rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts Konstanz vom 15.12.2016 kommt dies beispielsweise bei Vorstrafen im Vermögensbereich in Betracht.

Eine Antwort lässt eventuell Rückschlüsse auf seine Zuverlässigkeit im Hinblick auf regelmäßige Mietzahlungen zu. Hier sollten Vermieter jedoch besonders sensibel vorgehen, weil es dazu keine gesicherte Rechtsprechung gibt. Andernfalls gehen sie das Risiko ein, dass der Mieter ihnen eine falsche Antwort gibt.

Auf keinen Fall müssen dem Vermieter vor Vertragsabschluss Bankverbindungsdaten oder die Nummer der Kreditkarte mitgeteilt werden. Auch die Frage, ob der Mieter Raucher ist, ist rechtlich heikel.

Folgende Liste gibt dir einen Überblick der Angaben, die du nicht erfragen darfst.

• Religion, ethnische Herkunft oder Nationalität
• Vorstrafen (nur unter bestimmten Voraussetzungen)
• Mitgliedschaft in Parteien, Gewerkschaften oder Vereinen
• Politische Einstellung
• Sexuelle Orientierung
• Hobbies
• Rauchen
• Krankheiten
• Schwangerschaft oder Familienplanung
• Bestehen einer Rechtsschutzversicherung

Wenn der Mieter im Rahmen einer Mieterselbstauskunft unzutreffende Angaben macht, kann das für ihn schwerwiegende Konsequenzen haben. Der Vermieter ist möglicherweise neben einer fristlosen Kündigung zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB berechtigt.

Die Frage, ob ein Mieter falsche Angaben gemacht hat, ist in der Praxis nicht immer einfach zu klären, da es auf die genaue Formulierung der Frage ankommt. Ein Beispiel zeigt dies: Ein Mieter antwortete auf die Frage nach gesicherten Einkünften mit "Ja", obwohl er über einen Zeitraum von mehr als acht Jahren Sozialleistungen bezog. Der Vermieter versuchte, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten.

Das Landgericht Freiburg urteilte jedoch am 12.10.2018 (Az. 3 S 98/18) zugunsten des Mieters. Das Gericht argumentierte, dass es keine klare Definition für den Begriff "Einkommen" gebe und Sozialleistungen durchaus darunter fallen könnten.

In der Mieterselbstauskunft werden Informationen zur beruflichen und gelegentlich auch zur persönlichen Situation abgefragt. Dies hilft Vermietern, ein umfassendes Bild des Mietinteressenten zu machen. Die SCHUFA Auskunft hingegen bestätigt die finanzielle Lage einer Person auf offizielle Weise. Die SCHUFA sammelt und speichert eine Vielzahl von Verbraucherdaten und errechnet anhand dieser Informationen den Schufa Basisscore. Dieser Score dient dauz, die Bonität einer Person zu bewerten.

Laut Assessor jur. Harald Büring sollte der Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrages immer Einkommensnachweise anfordern. Bei Selbstständigen ist eine Kopie des Steuerbescheides eine gute Möglichkeit, um die Bonität zu überprüfen. Hier darf der Mieter alle Angaben schwärzen, die für den Vermieter nicht von Belang sind. Ergänzend dazu kannst du den Mieter um weitere Unterlagen bitten, wie etwa:

• SCHUFA-Auskunft: Um die Kreditwürdigkeit und mögliche Zahlungsausfälle zu überprüfen.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Eine Bestätigung des bisherigen Vermieters, dass keine Mietrückstände bestehen.
• Kopie des Personalausweises: Zur Identitätsprüfung und Vertragsunterzeichnung.

Wenn du Sorge hast, an einen zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mietinteressenten zu geraten, solltest du den Mieter vorab um Vorlage einer Bonitätsauskunft bei der SCHUFA bitten. Oder hole eine entsprechende Einverständniserklärung bei ihm ein, die dich als Vermieter zum Einholen einer SCHUFA-Auskunft berechtigt.

Wer als Mieter auf Wohnungssuche ist, sollte vorab eine Selbstauskunft bei der SCHUFA einholen. Dadurch kann er überprüfen, ob ein unberechtigter Negativ-Eintrag vorliegt. In diesem Fall sollte er die SCHUFA zur Korrektur auffordern. Auf diese Weise lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden.

Die Mieterauskunft spielt bei der Vermietung eine wichtige Rolle: Vermieter können damit die Bonität des potenziellen Mieters vor Vertragsabschluss abschätzen. Wer vom Mietinteressenten eine Mieterselbstauskunft verlangt, kann sich also besser vor Zahlungsausfällen oder gar Mietnomaden schützen.

Das Dokument sollte nur Fragen beinhalten, die in Bezug auf das Mietverhältnis ein berechtigtes Interesse beweisen. Ziel der Abfrage für den Vermieter ist es, eine Einschätzung vornehmen zu können, inwieweit der Mieter die monatliche Miete zahlen kann. Die Frage nach dem Einkommen oder seinem Arbeitsverhältnis ist zulässig. Grundsätzlich gilt die Faustregel: Je persönlicher die Fragen werden, desto unzuverlässiger sind die Fragen in der Regel (Beispiel: Wie sieht Ihre Familienplanung aus?).

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