Mietpreis berechnen: wie viel Miete kann ich verlangen?

Lerne wie du den optimalen Mietpreis berechnen kannst und worauf du bei der Ermittlung des Mietpreises achten solltest.

Marle Schwien

3 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 20 März 2025

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Vor der Vermietung

Wer seine Wohnung vermietet, muss den Mietpreis richtig berechnen. Das ist entscheidend für erfolgreiches Vermieten. In diesem Artikel erfährst du, welche Anhaltspunkte die Miethöhe beeinflussen und wie du mit Faktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand die optimale Miete und Mieterhöhung festlegst.

Die Mietpreisberechnung spielt eine wichtige Rolle, weil sie sicherstellt, dass du eine faire Rendite aus deiner Investition erzielst. Sie hilft dir, den richtigen Preis zu finden, der sowohl deinen finanziellen Zielen entspricht als auch wettbewerbsfähig auf dem Markt bleibt.

Der Grundpreis für die Wohnfläche lässt sich meistens schnell herausfinden. Trotzdem gibt es einige Dinge, die du bei der Mietpreisberechnung beachten musst. Zuerst solltest du dir einen Überblick über den Wohnungsmarkt verschaffen, um eine ungefähre Vorstellung von den gängigen Preisen zu bekommen.

1. Mietpreisbremse prüfen

In vielen Regionen gibt es die Mietpreisbremse, die verhindern soll, dass die Mieten bei Neuvermietungen zu stark steigen. Diese Regelung erlaubt es, den Mietpreis höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festzulegen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurden, sind von dieser Regelung ausgenommen.

Tipp: Überprüfe, ob in deiner Region die Mietpreisbremse gilt, um mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden.

2. Mietpreisspiegel nutzen

Der Mietpreisspiegel gibt dir einen Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete. Dieser Spiegel zeigt dir die durchschnittlichen Mietpreise für vergleichbare Wohnungen in deiner Stadt oder Gemeinde. Die Miete darf in der Regel nicht mehr als 20 Prozent über dem Durchschnitt liegen.

Hinweis: Die Mietpreisspiegel können als qualifizierte oder einfache Mietspiegel vorliegen. Informiere dich, welcher für deine Region gilt.

3. Zustand, Lage & Ausstattung berücksichtigen

Nachdem der Preisrahmen festgelegt ist, gilt es, die genaue Miete zu berechnen. Die Ermittlung der Miete ergibt sich aus folgenden Punkten:

• Zustand des Mietobjekts: Der energetische Zustand und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen beeinflussen den Mietpreis. Ein gut isoliertes Gebäude mit modernen Fenstern und Wärmedämmung kann höhere Mieten rechtfertigen. Ein gut isoliertes Haus verbraucht weniger Energie und es entstehen daher geringere Heiz- und Nebenkosten.

• Lage des Hauses: Die Lage ist ein wesentlicher Faktor für den Mietpreis. Die Mietpreise unterscheiden sich je nach Lage:

  • Bestlage
  • Gute Lage
  • Durchschnittliche Lage
  • Einfache Lage

Eine gute Lage zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur, Nähe zu Arbeitsplätzen, gute Verkehrsanbindungen und hochwertige Nachbarschaften aus.

• Ausstattung der Immobilie: Die Ausstattung der Wohnung beeinflusst ebenfalls den Mietpreis. Wichtige Merkmale sind:
  • Bauart (z.B. Plattenbau vs. Massivbau)
  • Heizungsanlage (z.B. Pelletheizung vs. Nachtspeicherofen)
  • Fußböden (z.B. PVC vs. Echtholzdielen)
  • Außenbereich (z.B. Balkon, Terrasse, Garten)
  • Zimmeranzahl und Wohnfläche

Die Beispieltabelle für ein Mietobjekt soll dir die Bestimmung des Mietpreises erleichtern.

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, der kann zur Miete einen Möblierungszuschlag hinzurechnen. Durch die Einrichtungsgegenstände wird schließlich der Nutzwert der Wohnung erhöht.

Als möbliert gilt eine Wohnung, wenn die wesentlichen Einrichtungsgegenstände wie Einbauküche, Waschmaschine, Bett, Schrank, Tische und Stühle in der Wohnung vorhanden sind. Bei einer langfristigen Vermietung ist es sinnvoll, einen Möblierungszuschlag aufzunehmen und in die Gesamtmiete einzuberechnen.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Für möblierte Wohnungen kann ein zusätzlicher Möblierungszuschlag berechnet werden. Der Zuschlag beträgt zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel. Wenn Möbel beispielsweise 10.000 Euro gekostet haben und über zehn Jahre abgeschrieben werden, beträgt der monatliche Zuschlag 200 Euro.

Tipp: Berechne den Zuschlag regelmäßig neu, falls sich die Möbel oder deren Wert ändern.

Bei der Erhöhung der Miete solltest du stets darauf achten, dass du die Vorgaben der Kappungsgrenze einhältst. Die Erhöhung ist auf maximal 20 Prozent (in angespannten Wohnungsmärkten 15%) innerhalb von drei Jahren begrenzt (sogenannte Kappungsgrenze). Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete um bis zu 8% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich erhöhen.

Mieteinnahmen müssen in Deutschland versteuert werden. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den Einkunftsarten, die im Rahmen der Einkommensteuer versteuert werden. Dabei wird der Gewinn aus der Vermietung, also die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den abzugsfähigen Werbungskosten, versteuert.

Die optimale Mietpreisberechnung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Vermietung. Kläre zunächst dein Ziel für die Vermietung und orientiere dich an den gesetzlichen Vorgaben sowie der ortsüblichen Vergleichsmiete. Berücksichtige den Zustand, die Lage und die Ausstattung deiner Immobilie, um den Mietpreis präzise zu ermitteln. Bei möblierten Wohnungen sollte zudem ein Möblierungszuschlag eingeplant werden.

Bist du bereit, deine Immobilie zu vermieten?

Wie viel Miete darf ich verlangen?

Die Höhe der Miete ist gesetzlich begrenzt und richtet sich in der Regel nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird oft anhand von Mietspiegeln ermittelt. Um überhöhte Mieten zu vermeiden, gilt in vielen Regionen die Mietpreisbremse, die eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10% begrenzt.

Was ist in der Gesamtmiete enthalten?

Die Gesamtmiete, auch Warmmiete genannt, setzt sich aus der Kaltmiete und den Betriebskosten zusammen.

Was passiert, wenn man die Mietpreisbremse missachtet?

Wenn man als Vermieter die Mietpreisbremse missachtet und eine zu hohe Miete verlangt, kann dies unter anderem zu Schadensersatzansprüchen seitens des Mieters kommen. Allerdings gibt es keine Sanktionen für die Missachtung der Mietpreisbremse.