Wohnungsübergabe: Was Vermieter beachten sollten

Wir geben dir Tipps für eine problemlose Wohnungsübergabe beim Erstbezug oder Mieterwechsel und erklären dir was es beim Wohnungsprotokoll zu beachten gilt.

Marle Schwien

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 20 März 2025

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Vor der Vermietung

Der neue Mieter ist gefunden, der Mietvertrag aufgesetzt und der Einzug steht bevor. Wenn du deine Immobilie vermietest, egal ob beim Erstbezug oder einem Mieterwechsel: Die Wohnungsübergabe soll möglichst schnell und problemlos ablaufen. Doch um das zu gewährleisten, müssen alle Pflichten eingehalten werden. Wir erklären dir, worauf du als Vermieter bei der Wohnungsübergabe achten solltest und welche Fakten du im Wohnungsübergabeprotokoll festhalten solltest.

Mit der Wohnungsübergabe verpflichtet sich der Vermieter dazu, den Wohnraum wie im Mietvertrag beschrieben zu übergeben (§ 535 BGB). Folgende Punkte sollten Vermieter im Blick behalten:

• Zeitpunkt der Wohnungsübergabe
• Schönheitsreparaturen und Renovierung
• Verlorene Schlüssel
• Originalzustand der Wohnung
• Rückzahlung der Mietkaution
• Vollmacht bei einer Wohnungsübergabe
• Wohnungsübergabeprotokoll

Eine gute Organisation ist das A und O bei der Wohnungsübergabe. Als Zeitpunkt für die Wohnungsübergabe wird idealerweise der im Mietvertrag vereinbarte Beginn des Mietverhältnisses gewählt. Beim Auszug muss der Mieter den Besitz spätestens am letzten Tag des vereinbarten Mietverhältnisses übergeben. Wenn dieser Stichtag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt, gilt automatisch der nächste Werktag (§ 546 BGB). Wir empfehlen, die Übergabe der Wohnung bei Tageslicht zu vereinbaren, damit der Zustand der Wohnung besser beurteilt werden kann.

Gut zu wissen: Bei einer “Vorabnahme” vor der eigentlichen Wohnungsübergabe bei Einzug oder Auszug können bereits Mängel entdeckt und Fragen geklärt werden. Als Vermieter kannst du dann bereits Handwerker oder andere Dienstleister anfragen.

Sie sind beim Auszug der Streitpunkt Nummer 1: die Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich muss der Vermieter während des Mietverhältnisses den vertragsgemäßen Zustand des Wohnraumes erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB)”

Schönheitsreparaturen, die der Instandhaltung der Wohnung zu Gute kommen, übernimmt der Vermieter daher während der Mietzeit, sowie bei der Wohnungsübergabe (§ 535 Abs. 1, 538 BGB). Jeder Vermieter kann zwar eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag festhalten – das bedeutet aber nicht, dass diese auch wirksam ist.

Damit du die Wohnung nach dem Auszug des Mieters so schnell wie möglich wieder vermieten kannst, solltest du dich bereits im Vorhinein über die aktuelle Rechtslage informieren. So kannst du die eventuellen Kosten für anfallende Reparaturen später in Rechnung stellen.

Welche Mängel muss der Vermieter bei Auszug akzeptieren?

Mängel, die am Anfang des Mietverhältnisses nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden, darf der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses nicht bemängeln. Außerdem muss er Gebrauchsspuren wie kleine Kratzer im Parkett, Druckstellen durch Möbel oder normale Abnutzung des Fußbodens hinnehmen.

Zwei grundlegende Fragen, die du dir bei der Schlüsselübergabe fragen solltest:

• Wurden alle ausgehändigten Schlüssel zurückgegeben?
• Wenn nein, aus welchem Grund fehlen Schlüssel?

Wenn der Mieter einen oder mehrere Schlüssel verloren hat, dann muss er zunächst nachweisen, dass niemand in die Wohnung einbrechen kann. Hegst du den Verdacht, dass der verlorene Schlüssel missbräuchlich verwendet wird, dann kannst du dem Mieter die Kosten für eine neue Schließanlage in Rechnung stellen. Bei einem lediglich defekten Schlüssel kannst du den nachgemachten Schlüssel annehmen.

Bei dem Auszug aus einer möblierten Wohnung muss der Mieter spätestens zum letzten Tag des Mietverhältnisses alle Mietsachen zurückgeben (§ 546, Abs. 1 BGB). Dazu müssen alle Einrichtungsgegenstände in der Wohnung vorhanden sein und gegebenenfalls wieder angeschlossen werden.

Gut zu wissen! Wenn der Mieter während des Mietverhältnisses Möbel entsorgt hat, muss dieser beim Auszug für die Kosten der fehlenden Gegenstände aufkommen.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter dem Mieter die Kaution so schnell wie möglich zurückzahlen sollte. Wenn der Mieter noch Mietschulden, eine Nebenkostenabrechnung oder Kosten für Mängel und Schäden begleichen muss, kann der Vermieter seine Ansprüche mit der Kaution verrechnen.

Vermieter und Mieter müssen weder beim Ein- noch Auszug bei der Wohnungsübergabe vor Ort sein. Wichtig ist, dass dem Mieter Zugang zum Wohnraum geschaffen wird und die Wohnung offiziell übergeben wird. Dazu kann der Vermieter einfach einem Dritten eine Vollmacht überreichen.

Um Missverständnissen und Konflikten aus dem Weg zu gehen, sollten Vermieter und Mieter den Zustand des Wohnraumes in einem Protokoll schriftlich festhalten. Für Schäden, die erst nach der Übergabe der Wohnung festgestellt werden und im Protokoll nicht angegeben sind, muss der Vermieter selbst beheben.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Richtlinien für ein Wohnungsprotokoll gibt es daher nicht – dennoch sollten einige Details im Protokoll nicht fehlen.

Wichtige Informationen für das Protokoll:

• Details: Zeit und Datum, Ort, Namen der Anwesenden, Anschrift der Wohnung
• Name und Adresse vom Vermieter und Mieter
• Skizzen, Fotos und sonstige Anlagen
• Zählerstand: Wasseruhr, Gas- und Stromzähler
• Schlüsselübergabe
• Vorhandene Mängel und Schäden
• Zustand:
  • Wände: Sind Bohrlöcher in den Wänden? Sind die Wände frisch gestrichen?
  • Fenster und Türen: Sind die Fensterschlösser intakt?
  • Boden: Fehlen Fußbodenleisten? Sind Kratzer im Boden?
  • Wasserleitungen: Sind die Wasserleitungen verstopft? Läuft das Wasser einwandfrei?
  • Geräte: Sind Gegenstände vom Herd bis zum mitvermieteten Kühlschrank intakt und angeschlossen?
  • Waschbecken, Kloschüssel, Spüle: Sind die Einbauten fest oder sind Risse vorhanden?
  • Heizung: Funktioniert die Heizung?
  • Dachboden und Keller: Sind Schäden vorhanden?

Folgendes Muster kann dir dabei helfen dein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen. Du kannst es hier als PDF herunterladen.

Obwohl es für die Übergabe einer Mietwohnung keine gesetzlichen Regeln gibt, ist es trotzdem sinnvoll, einige Punkte zu beachten, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

• Notiere dir im Fall einer Vorabnahme der Wohnung, welche Arbeiten im Mietobjekt noch erledigt werden müssen
• Vereinbare frühzeitig einen Termin für die Wohnungsübergabe, damit sich beide Mietparteien rechtzeitig darauf vorbereiten können.
• Falls du die Wohnung zuvor selbst bewohnt hast, erstelle einen Nachsendeauftrag bei der Post.
• Erstelle ein Wohnungsübergabeprotokoll für den Einzug/Auszug, in dem du die Zählerstände (Wasser, Gas und/oder Strom), etwaige Mängel und den Zustand des Mietobjektes festhältst
• Halte etwaige Mängel auf Fotos fest
• Achte darauf, dass du dem Mieter alle Schlüssel übergibst. Als Vermieter solltest du keinen Schlüssel des Mietobjektes behalten. Beim Auszug muss der Mieter dir alle Schlüssel zurückgeben.
• Erstelle eine Vollmacht, falls du bei der Wohnungsübergabe nicht anwesend sein kannst
• Zahle die Mietkaution nach Auszug des Mieters so schnell wie möglich zurück

Eine gute Vorbereitung für die Wohnungsübergabe ist die halbe Miete. Ein Vorabnahmetermin lindert den Planungsstress, um eine Wohnung für den nächsten Mieter schnellstmöglichst bezugsbereit zu machen.

Zudem ist es wichtig, dass ein Vermieter neben seinen Rechten auch die Pflichten bei der Wohnungsübergabe kennt. Schönheitsreparaturen fallen häufig auf den Vermieter zurück. Die Kosten für ein neues Schloss nach dem Verlust von Schlüsseln können jedoch auf den Mieter umgelegt werden. Ein sorgfältiges Wohnungsprotokoll kann beim Erstbezug und Mieterwechsel Streitpunkte und Unstimmigkeiten aus dem Weg räumen, da der Zustand schriftlich festgehalten wird.

Wann muss eine Wohnungsübergabe bei Auszug stattfinden?

Beim Auszug einer Wohnung findet die Wohnungsübergabe spätestens am letzten Tag der Kündigungsfrist statt. Als Vermieter kannst du individuell mit dem Mieter einen Termin für die Übergabe vereinbaren.

Was gilt als Mängel bei der Wohnungsübergabe?

Im Allgemeinen gilt, dass du als Vermieter nicht für Schäden verantwortlich bist, die vom Mieter fahrlässig oder vorsätzlich verursacht wurden. Brandlöcher im Sofa, eine defekte Waschmaschine oder durch den Mieter verursachte Schäden am Geschirrspüler gelten als Mängel.

Wie lange dauert eine Wohnungsübergabe?

Eine Wohnungsübergabe dauert normalerweise bis zu 30 Minuten.