Finanzierungsplan Wohnungskauf: Wie kann man eine Wohnung finanzieren?

Mit unserem Leitfaden zum Finanzierungsplan für den Wohnungskauf lernst du welche Faktoren man beim Wohnungskauf miteinbeziehen muss.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

·

Aktualisiert am 10 Dez. 2024

·

Investieren

Der Kauf einer Wohnung zum Zweck der Vermietung geht über das Streben nach einem eigenen Zuhause hinaus. Es ist eine strategische finanzielle Entscheidung, die langfristige Renditen verspricht. Doch bevor du den Schritt wagst, ist ein durchdachter Finanzierungsplan unerlässlich. In diesem Artikel erfährst du, wie du einen individuellen Finanzierungsplan für den Kauf einer Wohnung erstellst und welche Faktoren du dabei beachten musst.

Ein Finanzierungsplan dient als wichtige Informationsquelle für Banken und Kreditgeber. Er gibt ihnen einen umfassenden Einblick in die finanzielle Situation des Käufers und erleichtert die Entscheidung über die Gewährung eines Kredits. Er erfüllt außerdem folgende Zwecke:

• Finanzielle Übersicht
• Einschätzung des Kapitalbedarfs
• Auswahl der Finanzierungsoptionen
• Budgetierung
• Risikomanagement

Der Finanzierungsplan erfasst sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie entstehen und enthält eine detaillierte Finanzierung für diese Kosten. Um einen umfassenden Finanzierungsplan für den Kauf einer Wohnung zu erstellen, ist es wichtig, die folgenden drei Hauptkomponenten festzustellen:

• Gesamtkosten der Anschaffung
• Eigenmittel
• Fremdmittel (Darlehen)

Die Gesamtkosten umfassen alle finanziellen Aufwendungen, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind. Dazu gehören:

• Kaufpreis der Wohnung: Der Kaufpreis ist der Betrag, den der Verkäufer für die Immobilie verlangt. Dieser Preis kann je nach Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Wohnung oder des Hauses variieren.
• Kaufnebenkosten: Neben dem Kaufpreis fallen zusätzliche Kosten an, die als Kaufnebenkosten bezeichnet werden. Dazu gehören Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen und gegebenenfalls Kosten für einen Gutachter oder Sachverständigen.
• Grunderwerbsteuer: Eine Steuer, die beim Erwerb von Immobilien anfällt und je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist.
• Renovierungs- oder Umbaukosten: Es ist häufig notwendig, nach dem Kauf einer Immobilie Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten durchzuführen. Diese Kosten sollten in den Kapitalbedarf einbezogen werden.

Die folgende Grafik bietet dir ein Beispiel eines Finanzierungsplans für den Kauf einer Wohnung.

Unter Eigenmittel beim Wohnungskauf versteht man das Geld, das der Käufer selbst zur Finanzierung der Immobilie einsetzt, ohne dabei auf Kredite oder andere externe Finanzierungsquellen zurückzugreifen.

Es handelt sich um das Eigenkapital, das der Käufer bereits angespart hat oder aus anderen Vermögenswerten wie Ersparnissen, Wertpapieren oder Erbschaften stammt. Die Eigenmittel dienen als Teil des Gesamtfinanzierungsbetrags und tragen dazu bei, den Kapitalbedarf des Käufers zu decken.

Was zählt zum Eigenkapital?

Als Eigenkapital beim Wohnungskauf gelten in der Regel finanzielle Ressourcen, die du selbst aufbringen kannst, um den Kauf zu finanzieren. Hier sind einige gängige Formen des Eigenkapitals:

• Guthaben auf dem Girokonto
• Barmittel
• Ersparnisse und Sparguthaben (z. B. Sparbücher)
• Bausparverträge und Versicherungen (z. B. Lebensversicherung)
• Wertpapiere
• Investmentfonds und Aktien

Gut zu wissen: Bausparverträge können als Eigenkapital nur berücksichtigt werden, wenn sie zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs tatsächlich zugeteilt sind.

In der Regel wird empfohlen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Die erforderliche Höhe des Eigenkapitals für den Wohnungskauf kann je nach individuellen Umständen und Finanzierungsoptionen variieren.

Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital du für einen Immobilienkauf zur Verfügung hast, desto niedriger ist der Kreditbedarf und die damit verbundenen Kosten. Das bedeutet, dass du mit einem höheren Eigenkapitalanteil den Darlehensbetrag reduzieren kannst und dadurch niedrigere monatliche Zahlungen hast.

Unter Fremdmitteln oder Fremdkapital beim Wohnungskauf versteht man das Geld, das der Käufer für den Erwerb der Immobilie als Kredit oder Darlehen von externen Finanzierungsinstituten wie Banken oder Kreditgebern aufnimmt.

Die Aufnahme von Fremdmitteln erfolgt in der Regel durch die Unterzeichnung eines Kreditvertrags oder Darlehensvertrags, bei dem Konditionen wie Zinssatz, Laufzeit oder Tilgungsmodalitäten vereinbart werden. Die Rückzahlung der Fremdmittel erfolgt in regelmäßigen Raten über einen bestimmten Zeitraum. Die Höhe der Fremdmittel hängt vom Kaufpreis der Immobilie, den Eigenmitteln des Käufers und den individuellen Vereinbarungen mit dem Kreditgeber ab.

Beachte! Bereits bei einem Verhältnis von 60 Prozent Fremdkapital zu 40 Prozent Eigenkapital können die Zinsen spürbar steigen.

Welche Arten von Fremdkapital gibt es?

Bei der Finanzierung einer Wohnung sind folgende Arten von Fremdkapital gängig:

• Hypothekendarlehen: Dies ist die am häufigsten genutzte Form der Fremdfinanzierung beim Wohnungskauf. Dabei wird die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen verwendet, und der Käufer erhält einen festgelegten Betrag vom Kreditgeber, den er über einen bestimmten Zeitraum zurückzahlen muss.
• Annuitätendarlehen: Bei dieser Form des Hypothekendarlehens, bei dem die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit konstant bleiben, bestehen die Raten aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.
• Bauspardarlehen: Bei einem Bauspardarlehen wird zunächst ein Bausparvertrag abgeschlossen, in den der Käufer regelmäßig Geld einzahlt. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, erhält der Käufer ein Darlehen zu einem festgelegten Zinssatz.
• Staatliche Fördermittel: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet beispielsweise spezielle Darlehen für energieeffiziente Wohnungsprojekte an. Diese Darlehen haben oft günstigere Zinskonditionen und können dazu beitragen, umweltfreundliche Maßnahmen wie den Einbau von Solaranlagen zu finanzieren.

Für die Erstellung eines Finanzierungsplans benötigt man in der Regel folgende Unterlagen:

• Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnung, Steuererklärungen, um das regelmäßige Einkommen zu belegen.
• Kontoauszüge: Aktuelle Kontoauszüge, die einen Überblick über die finanzielle Situation des Käufers geben, einschließlich Ein- und Ausgänge.
• Eigenkapitalnachweis: Nachweise wie Kontostände, Sparbücher, Wertpapierdepots oder andere Vermögenswerte.

Die Zinsbindungsdauer variiert stark zwischen verschiedenen Kreditinstituten und kann somit den Finanzierungsplan beeinflussen. Viele Baufinanzierer bieten heutzutage auch Kreditverträge mit langen Laufzeiten an, die für Bauherren mit geringerem Einkommen attraktiv sind. Vergleiche die verschiedenen Kreditangebote von Banken oder anderen Finanzierungsinstituten hinsichtlich Zinssatz, Laufzeit, Tilgungsraten und anderen Konditionen.

Berücksichtige außerdem mögliche Risiken wie Zinsveränderungen, Jobverlust oder unvorhergesehene Kosten. Denke an eine angemessene Absicherung durch Versicherungen wie Lebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung.

Konsultiere bei Bedarf Finanzexperten, wie beispielsweise einen unabhängigen Finanzberater oder einen Baufinanzierungsspezialisten, um deine Optionen zu besprechen und individuelle Empfehlungen zu erhalten.

Sobald die grundlegenden Daten des Finanzierungsplans feststehen, ist es an der Zeit, verschiedene Angebote zu vergleichen. Hierfür kannst du einen Finanzrechner im Internet benutzen, der dir die Konditionen verschiedener Banken auf einen Blick präsentiert.

Beachte beim Abwägen der verschiedenen Angebote auch die Zinsbindungsfrist. Hier ist es ratsam, einen Blick in die Zukunft zu werfen. Falls du beispielsweise in etwa fünf Jahren eine höhere Summe erwartest, könntest du eine Zinsbindung von 5 Jahren für einen bestimmten Betrag wählen.

Sobald du dich für eine Immobilie entschieden hast und diese erfolgreich finanziert hast, musst du dich nur noch entscheiden, ob du deine Wohnung selbst bewohnen willst oder sie zur Vermietung anbietest.

Ein sorgfältig ausgearbeiteter Finanzierungsplan ist von großer Bedeutung für den Wohnungskauf. Er ermöglicht es, alle anfallenden Kosten zu erfassen, den Kapitalbedarf zu ermitteln und die geeignete Finanzierungslösung zu finden. Durch die Einbeziehung von Einkommensnachweisen erhält man einen umfassenden Überblick über die finanzielle Situation.

Zudem sollten regelmäßige Kosten wie Versicherungsprämien berücksichtigt werden. Mit einem gut durchdachten Finanzierungsplan können Banken und Kreditgeber die finanziellen Mittel des Käufers besser einschätzen. Dies ermöglicht eine effektive Finanzierung und einen erfolgreichen Wohnungskauf.

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